Immobilienrecht

Rechtliche Beratung zur Übertragung und Absicherung von Immobilien

KLAR. STRUKTURIERT. VERLÄSSLICH.

Juristische Begleitung im Immobilienrecht

Ich berate Sie im Immobilienrecht bei Fragen rund um Eigentum, Übertragung und Absicherung von Immobilien.
Mein Schwerpunkt liegt dabei auf der lebzeitigen Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge – insbesondere bei der Gestaltung von Nießbrauch, Wohnrechten und Rückforderungsrechten im Pflegefall.

An Ihrer Seite - für Ihr Recht im Alltag

Übertragung von Immobilien

Auswirkungen im Erbrecht

Immobilien rechtzeitig übertragen. Familie und Vermögen klar absichern.

Lebzeitige Übertragung von Immobilien

Ich berate Sie bei der lebzeitigen Übertragung von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge und unterstütze Sie dabei, rechtliche und erbrechtliche Folgen frühzeitig zu klären. Im Fokus stehen die rechtssichere Gestaltung von Übergabeverträgen, Nießbrauch, Wohnrechten und Rückforderungsrechten im Pflegefall sowie Auswirkungen auf Pflichtteil, Pflichtteilsergänzungsansprüche und Ausgleichsansprüche unter Erben.

Dabei begleite ich Sie verständlich und auf Augenhöhe durch ein oft komplexes und folgenschweres Thema, damit Sie Entscheidungen mit Klarheit und rechtlicher Sicherheit treffen können.

Zu den häufigsten Gestaltungsformen und Absicherungen gehören unter anderem:

Erbrechtliche Folgen einer Immobilienübertragung frühzeitig klären

Erbrechtliche Auswirkungen bei Immobilienübertragungen

Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten kann erhebliche Auswirkungen auf spätere Erb- und Pflichtteilsansprüche haben. Ich berate Sie verständlich und rechtssicher dazu, welche Folgen eine Immobilienschenkung oder vorweggenommene Erbfolge für Erben und Pflichtteilsberechtigte haben kann – und wie sich spätere Konflikte innerhalb der Familie durch klare Regelungen frühzeitig vermeiden lassen.

Besonders relevant sind dabei folgende erbrechtliche Fragen:

Verlässliche Unterstützung für Ihre rechtlichen Fragen.

Häufige Fragen im Bereich Immobilienrecht

Was ist die vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien und welche Vorteile hat sie?

Bei der vorweggenommenen Erbfolge wird eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen – meist auf Kinder oder Enkel. Ein wesentlicher steuerlicher Vorteil: Der Schenkungsteuerfreibetrag beträgt 400.000 € pro Elternteil und pro Kind – ein Kind kann also von beiden Elternteilen zusammen bis zu 800.000 € steuerfrei erhalten, und zwar alle 10 Jahre erneut. Darüber hinaus können je nach Gestaltung Risiken im Zusammenhang mit späteren Pflegekosten berücksichtigt werden. Eine rechtssichere Gestaltung des Übergabevertrags ist dabei entscheidend.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) berechtigt eine Person, eine Immobilie oder bestimmte Räume darin selbst zu bewohnen – eine wirtschaftliche Verwertung, etwa durch Vermietung, ist nicht möglich. Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) geht deutlich weiter: Er erlaubt nicht nur die eigene Nutzung, sondern auch die Vermietung der Immobilie und das Einbehalten der Mieteinnahmen. Beide Rechte werden ins Grundbuch eingetragen und können im Grundbuch abgesichert werden und bestehen grundsätzlich auch nach einer Eigentumsübertragung fort. Welches Recht sinnvoller ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab – etwa ob Sie selbst in der Immobilie wohnen oder weiterhin Einnahmen daraus erzielen möchten.

Was passiert mit dem Pflichtteil, wenn eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen wird?

Wird eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, können Pflichtteilsberechtigte Pflichtteilsergänzungsansprüche (§ 2325 BGB) geltend machen. Der Schenkungswert wird dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet – mit einer Abschmelzung von 10 % pro Jahr seit der Schenkung. Grundsätzlich reduziert sich der berücksichtigte Schenkungswert über einen Zeitraum von 10 Jahren schrittweise. Wichtig: Behält sich der Schenker einen vollständigen Nießbrauch vor, beginnt die 10-Jahres-Frist nach der Rechtsprechung des BGH (Az. IV ZR 200/17) erst mit dem Erlöschen des Nießbrauchs zu laufen – die Frist kann sich dadurch erheblich verlängern. Bei anderen Vorbehaltsformen ist dies individuell zu prüfen. Eine frühzeitige rechtliche Beratung ist daher dringend empfehlenswert.

Was ist ein Rückforderungsrecht im Pflegefall und warum ist es wichtig?

Ein Rückforderungsrecht im Pflegefall ist eine vertragliche Klausel im Übergabevertrag, die dem Schenker das Recht gibt, die Immobilie zurückzufordern, wenn er pflegebedürftig wird und die anfallenden Kosten nicht anderweitig gedeckt werden können. Ohne eine solche Klausel kann der Sozialhilfeträger bei eingetretener Pflegebedürftigkeit den gesetzlichen Schenkungsrückforderungsanspruch des Schenkers nach § 528 BGB auf sich überleiten und den Anspruch auf Rückforderung der Schenkung geltend machen – sofern die Schenkung weniger als 10 Jahre zurückliegt. Eine rechtzeitig und rechtssicher formulierte Rückforderungsklausel ist daher ein wichtiges Instrument zum Schutz des Familienvermögens.

Welche steuerlichen Auswirkungen hat die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten?

Bei der Schenkung einer Immobilie fällt grundsätzlich Schenkungsteuer an. Zwischen Eltern und Kindern gilt jedoch ein Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil und pro Kind, der alle 10 Jahre neu in Anspruch genommen werden kann – maßgeblich ist dabei, ob innerhalb der letzten 10 Jahre vor der aktuellen Schenkung bereits Vorschenkungen erfolgten. Durch eine frühzeitig geplante Übertragung lässt sich die Steuerlast erheblich reduzieren oder ganz vermeiden. Zu beachten ist außerdem: Durch geänderte Bewertungsgrundlagen können Immobilien heute steuerlich höher bewertet werden als in der Vergangenheit. Ein eingetragener Nießbrauch kann den steuerlich relevanten Schenkungswert zusätzlich mindern. Eine rechtliche und steuerliche Beratung im Vorfeld ist daher besonders empfehlenswert.

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